¿Qué es el Modelo 115 y quién lo presenta?
El Modelo 115 es la autoliquidación trimestral de retenciones e ingresos a cuenta del IRPF que el arrendatario (inquilino empresario o profesional) debe practicar e ingresar en la AEAT por las rentas que paga al arrendador por el alquiler o subarrendamiento de un inmueble urbano destinado a actividad económica. Está regulado por el art. 100 del RIRPF (RD 439/2007) y desarrollado en la Orden EHA/3895/2004.
La mecánica es la siguiente: cuando un autónomo o empresa alquila un local, oficina, despacho o nave para su actividad, está obligado a retener un 19% sobre el importe íntegro del alquiler (sin IVA, sin gastos repercutidos salvo IBI según contrato) e ingresarlo en la AEAT vía Modelo 115. El arrendador recibe el alquiler ya neto de retención, y se la deducirá luego en su declaración del IRPF anual (Modelo 100) o del IS (Modelo 200) según corresponda.
El 115 lo paga el inquilino, no el dueño. Pero el dinero no sale de tu bolsillo: es una cantidad que descuentas del alquiler bruto del arrendador antes de transferírselo, y la ingresas en Hacienda en su nombre.
Quién está obligado a presentar el Modelo 115
- Autónomos que alquilan un local u oficina para su actividad y cuya cuota IRPF/IS del arrendador no esté exonerada.
- Sociedades (SL, SA) que alquilan inmuebles urbanos para su actividad.
- Comunidades de bienes y entidades sin personalidad que alquilan inmuebles.
- Asociaciones, fundaciones y entidades sin ánimo de lucro que alquilen un local para sus fines.
- Subarrendatarios cuando el subarriendo sea para actividad económica.
La obligación nace al marcar la casilla 702 del Modelo 036 (o casilla equivalente del 037) en la declaración censal. Si vas a alquilar un local desde el primer día como autónomo, marca esa casilla al darte de alta.
¿Quién es el "perceptor" a efectos del 115?
El perceptor es el arrendador: el dueño del inmueble que recibe el alquiler. Puede ser persona física o jurídica. La retención del 19% se le practica con independencia de su naturaleza (con las exclusiones que veremos en la sección "Cuándo NO se presenta").
Plazos 2026/2027 del Modelo 115 trimestral
Los plazos del Modelo 115 son trimestrales y están fijados por la Orden EHA/3895/2004 y el art. 108.1 RIRPF. Coinciden exactamente con el Modelo 111 (retenciones a trabajadores y profesionales):
T1 2026 (enero, febrero, marzo). Plazo general hasta el 20 de abril. Domiciliación bancaria: hasta el 15 de abril.
T2 2026 (abril, mayo, junio). Plazo general hasta el 20 de julio. Domiciliación bancaria: hasta el 15 de julio.
T3 2026 (julio, agosto, septiembre). Plazo general hasta el 20 de octubre. Domiciliación bancaria: hasta el 15 de octubre.
T4 2026 (octubre, noviembre, diciembre). Plazo general hasta el 20 de enero de 2027. Domiciliación bancaria: hasta el 15 de enero. Coincide con el Modelo 180 anual (resumen 115).
Si el último día de plazo cae en sábado, domingo o festivo de Madrid, se amplía al primer día hábil siguiente (art. 30.5 Ley 39/2015). Los grandes retenedores con cifra de operaciones superior a 6.010.121,04 EUR el año anterior presentan el 115 con periodicidad mensual, dentro de los 20 primeros días naturales del mes siguiente.
Casilla por casilla del Modelo 115 con ejemplo numérico
El Modelo 115 es uno de los más simples de toda la AEAT: solo 4 casillas obligatorias. La estructura del formulario es directa.
Las 4 casillas obligatorias
Número de arrendadores distintos a quienes has pagado alquiler con retención durante el trimestre. Un NIF, una unidad, aunque tengas varias facturas de alquiler de ese mismo arrendador.
Suma de los importes íntegros (alquileres brutos sin IVA) pagados durante el trimestre a todos los arrendadores con retención.
Suma de las retenciones del 19% practicadas sobre la casilla 02. Es la cuota que vas a ingresar a la AEAT.
Coincide con la casilla 03 salvo regularizaciones. Es el importe que sale del banco hacia la AEAT.
El modelo también incluye casilla 05 (resultado a ingresar de declaraciones complementarias) y casilla 06 (importes a deducir por ingresos en exceso en periodos anteriores). Solo se usan en rectificativas.
Cálculo de la retención
La retención del Modelo 115 es del 19% sobre el importe íntegro del alquiler, antes del IVA del 21%. Veamos un ejemplo paso a paso:
Carmen alquila un despacho para su consulta de psicología. El propietario le emite cada mes una factura de 600 EUR de alquiler base + 126 EUR de IVA (21%) = 726 EUR de factura total. La retención IRPF del 115 se calcula sobre la base imponible:
| Concepto | Importe EUR |
|---|---|
| Base imponible alquiler | 600,00 |
| + IVA 21% | 126,00 |
| = Total factura (a contabilizar) | 726,00 |
| − Retención IRPF 19% sobre base 600 | −114,00 |
| = Importe que Carmen transfiere al arrendador | 612,00 |
Carmen paga al arrendador 612 EUR (no 726) y custodia los 114 EUR de retención hasta ingresarlos vía Modelo 115 al final del trimestre. El IVA de 126 EUR se gestiona aparte: Carmen lo declara como IVA soportado deducible en su Modelo 303 trimestral. El arrendador, por su parte, declarará en su Modelo 100 / 200 los 600 EUR como ingreso íntegro y los 114 EUR como retenciones ya practicadas a deducir de su cuota.
Ejemplo trimestral completo
Carmen paga el alquiler de 600 EUR base mensual durante T2 2026 (abril, mayo, junio). Su Modelo 115 del T2:
| Casilla | Concepto | Valor |
|---|---|---|
| 01 | Perceptores | 1 |
| 02 | Base retenciones (600 × 3 meses) | 1.800,00 EUR |
| 03 | Retenciones 19% sobre 1.800 | 342,00 EUR |
| Casilla 04 · A ingresar | 342,00 EUR | |
Carmen ingresa 342 EUR a la AEAT antes del 20 de julio (o 15 de julio si domicilia). Estos 342 EUR no son coste suyo: ya los descontó al pagar al arrendador.
Cuándo NO se presenta el Modelo 115 (los 5 supuestos de exclusión)
El art. 75.3 RIRPF excluye expresamente cinco supuestos en los que no aplica la retención del 19% y, por tanto, no hay obligación de presentar Modelo 115:
- Arrendamiento de vivienda. El alquiler de vivienda no está sometido a retención IRPF (otra cosa es que el arrendador deba declararlo en su Renta). Si alquilas una vivienda como autónomo y la utilizas mixtamente (vivienda + actividad), debes acreditar la afectación parcial para deducir gastos pero no aplicas 115.
- Arrendador entidad exenta. Cuando el arrendador es una administración pública, una entidad sin ánimo de lucro acogida al régimen fiscal especial Ley 49/2002 o cualquier entidad expresamente exenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades.
- Suma anual al mismo arrendador inferior a 900 EUR. Si las rentas que satisfaces a un mismo arrendador no superan los 900 EUR al año (en conjunto), no hay obligación de retener. Si superas el umbral en cualquier momento del año, debes empezar a retener desde ese momento.
- Arrendamientos financieros (leasing inmobiliario). Las cuotas de leasing inmobiliario (financiero con opción de compra) no están sometidas a retención IRPF/IS.
- Arrendador con epígrafe IAE 861.1 con cuota positiva. Cuando el arrendador acredita que tributa por el epígrafe IAE 861.1 ("alquiler de viviendas y locales industriales y comerciales") con cuota positiva (no exenta) y aporta certificado emitido por la AEAT en los términos del art. 75.3.g RIRPF. Es el caso típico de inmobiliarias y patrimoniales dedicadas profesionalmente al alquiler.
Si tu caso encaja en cualquiera de estos cinco supuestos, NO presentas Modelo 115 por ese alquiler. Pero atención: si tienes varios alquileres y solo algunos están excluidos, presentas 115 por los que sí tributan. Si todos están excluidos, no marcas casilla 702 del 036; si ya la marcaste y el 100% de tus alquileres queda excluido, presenta 036 modificación para darte de baja de esa obligación.
Errores frecuentes y cómo corregirlos
- Calcular la retención sobre el total con IVA. La base de la retención es el importe íntegro sin IVA. Si calculas 19% sobre 726 EUR (con IVA), retienes 137,94 EUR cuando deberías retener 114 EUR. Solución: usa siempre la base imponible.
- No presentar el 115 por exceso de confianza. Aunque el arrendador te diga que su régimen le exime, tú eres el sujeto retenedor responsable. Si no retienes y la AEAT detecta que debías hacerlo, te exige la cuota a ti más sanciones. Solución: pide siempre el certificado del 861.1 si el arrendador alega exención.
- Presentar el 115 cuando el alquiler es de vivienda. Si por error tratas un arrendamiento de vivienda como local y aplicas retención, estarías reteniendo de más al arrendador. Solución: el contrato debe especificar el uso (vivienda vs local) y debes aplicar el régimen correcto.
- Olvidar incluir gastos repercutidos como IBI o comunidad. Si el contrato pacta que el inquilino paga IBI y comunidad como mayor renta, esos importes también forman parte de la base de retención. Solución: lee el contrato y suma los gastos repercutidos contractualmente al alquiler antes de aplicar el 19%.
- Descuadrar el 115 con el 180. Si la suma de tus cuatro 115 no coincide con el 180 anual, hay requerimiento automático. Solución: revisa los justificantes de los 4 trimestres antes de hacer el 180 de enero.
- No comunicar al arrendador el justificante anual. El arrendador necesita un certificado de las retenciones que le practicaste durante el año para deducirlas en su IRPF/IS. Solución: emítelo en enero (al hacer el 180) con NIF, importes íntegros pagados y retenciones practicadas.
Sanciones art. 198 y 201 LGT por incumplir el Modelo 115
El régimen sancionador del Modelo 115 es paralelo al del 111. Como hay cuota a ingresar (las retenciones), el incumplimiento tiene perjuicio económico directo y los recargos se acumulan rápidamente.
Art. 27 LGT · Recargos sin requerimiento previo
Si presentas el 115 fuera de plazo pero antes de cualquier requerimiento de la AEAT (reforma Ley 11/2021):
- 1% del importe + 1% adicional por cada mes completo de retraso, hasta los 12 meses.
- 15% más intereses de demora a partir de los 12 meses.
- Reducción del 25% del recargo si pagas en el plazo voluntario del acuerdo.
Art. 191 LGT · Sanción con requerimiento previo
Si la AEAT te requiere antes de regularizar voluntariamente:
- Infracción leve (50%): cuota dejada de ingresar inferior a 3.000 EUR sin ocultación.
- Infracción grave (50%-100%): cuota superior a 3.000 EUR o con ocultación.
- Infracción muy grave (100%-150%): uso de medios fraudulentos.
- Reducciones acumulables: 30% por conformidad + 25% por pronto pago = hasta 47,5% de reducción efectiva.
Art. 198 LGT · No presentar el 115 trimestral (cuota cero)
Si te diste de alta como retenedor por arrendamiento (036 casilla 702) pero un trimestre no pagaste alquiler (por traslado de oficina, por ejemplo), debes presentar el 115 igualmente con cero. Si no, art. 198 LGT: sanción base 200 EUR (reducida a la mitad si subsanas voluntariamente).
Art. 201 LGT · Incumplimiento de obligaciones formales
Si recibes facturas de alquiler con retención mal aplicada (importe incorrecto, sin retención cuando procedía, etc.) y no rectificas, también aplica el art. 201 LGT con sanción del 1% del importe con mínimo de 300 EUR.
Riesgo adicional: responsabilidad solidaria del arrendatario
Si por error no retuviste cuando debías, la AEAT puede exigirte a ti (el arrendatario) la cuota dejada de ingresar más sanciones, incluso si nunca cobraste esa cantidad al arrendador. El arrendador podría reclamarte como retención indebida si más adelante regularizas; aclara siempre la situación con un certificado.